《关于加快发展保障性租赁住房的实施办法》政策解读

一、起草背景

党中央、国务院高度重视保障性租赁住房建设。党的十九大、二十大和历次中央经济工作会议，都对完善住房保障体系、发展保障性租赁住房提出明确要求。2021年6月24日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》；2021年11月15日，山东省政府办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》；2022年9月8日，威海市人民政府办公室印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，明确“十四五”期间全市新增保障性租赁住房数量达到 6000 套（间）以上，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量比例不低于10%。

二、决策依据

环翠区人民政府办公室《关于加快发展保障性租赁住房的实施办法》根据国务院办公厅、省政府办公厅、市政府办公室关于加快发展保障性租赁住房的意见中有关要求制定。

三、出台目的

贯彻落实国家、省、市决策部署，规范我区保障性租赁住房发展。

四、主要内容

（一）明确了发展目标。以新就业大学生和进城务工人员为重点，统筹实物和租赁补贴保障方式，结合资源禀赋和需求，合理利用相关土地支持政策，盘活存量资源，稳步发展保障性租赁住房。“十四五”期间，全区新增（含新建、改建、改造、盘活、转化，下同）保障性租赁住房数量达到500套（间）。

（二）规范了对象标准。结合市政府《实施意见》中的指导原则，我区确定：1.保障对象。面向城区内无房且稳定就业的新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员和创新创业人员等群体。申请人及配偶须在工作所在行政区域内无住房且与用人单位签订劳动合同1年以上。支持符合条件的青年人才申请保障性租赁住房，支持用人单位集中申请。2.建设标准。保障性租赁住房分为住宅型和宿舍型2类。其中，宿舍型保障性租赁住房以建筑面积20-35平方米的户型为主；住宅型保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，70平方米以下的小户型建筑面积占比原则上不低于80%。已开工或建成的住房转为保障性租赁住房使用的，可适当放宽建筑面积标准。3.租金标准。保障性租赁住房租金接受政府指导，按照可负担、可持续原则，指导价不高于同地段、同类型、同品质市场租赁住房租金的80%。市场租赁住房租金由投资主体或运营管理主体委托第三方专业机构定期评估，或依据政府发布的参考价格确定；保障性租赁住房租金实行动态调整，原则上调整周期不超过2年。企事业单位为满足本单位职住平衡建设筹集的保障性租赁住房，其租金标准可自行确定，在满足本区域和本单位职工住房需求的基础上，多余房源可面向其他符合保障性租赁住房承租条件的群体供应。

（三）落实了支持政策。《实施办法》重点细化了土地支持政策，明确了集体经营性建设用地、企事业单位闲置土地、产业园区配套用地、改建非居住存量房屋以及新供应国有建设用地建设保障性租赁住房的土地政策。提出了加强财政保障、降低税费负担和执行民用水电气暖价格等支持政策。明确了银行贷款、金融债券等金融支持措施。

1.土地支持更加灵活。集体经营性建设用地。在尊重农民集体意愿的基础上，经区政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房。建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。企事业单位自有存量土地。经区政府同意，报市自然资源和规划局审批后，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，企事业单位可利用依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。产业园区配套用地。经区政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高到30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅，工业项目配套用地面积比例及违约责任应在土地使用权出让合同中明确约定。鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。改建非居住存量房屋的土地。经区政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，支持将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款，面向全社会符合条件的保障对象供应。新供应国有建设用地政策。区政府根据租赁住房用地需求，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例。根据本区域发展规划和住房建设年度计划，单列租赁住房用地计划，优先安排、应保尽保。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。

2.财政保障更加有力。积极争取中央、省财政补助资金，按照相关规定用于新建、改建保障性租赁住房项目及其配套基础设施建设。严格落实省市级各类优惠政策，结合实际情况，加大经费保障力度，制定区级更为优惠的资金支持措施。

3.税费压力显著降低。保障性租赁住房取得项目认定书后，有关税收政策按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）有关规定执行。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

4.生活成本有所减少。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气、用暖价格按照居民价格标准执行。加强价格监督检查，对专营单位不按规定落实优惠政策的违法违规行为，严格依法查处。

5.金融支持更加多元。加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。

（四）优化了审批流程。建立项目认定机制。申请单位向项目所在镇、街道提出申请，镇、街道对申请项目是否符合保障性租赁住房发展要求等提出预审意见，报区保障性租赁住房工作联席会议办公室，由区保障性租赁住房工作联席会议办公室组织相关部门对保障性租赁住房申报项目进行联合审查、联合验收。经联合审查同意的，出具《威海市环翠区保障性租赁住房项目认定书》，并上报备案；经联合验收通过的，方可交付使用。同时允许将符合条件的闲置公租房以及人才住房调整作为保障性租赁住房使用。项目建设主体凭保障性租赁住房项目认定书，通过工程建设项目审批管理系统办理立项、用地、规划、环保、施工、消防等审批手续，构建快速审批绿色通道，提高项目审批效率，并及时落实扶持政策，减免相关税费。

五、关键词解释

《实施办法》所称保障性租赁住房，是指限定租金和面积，面向城区内无房且稳定就业的新市民、青年人出租，缓解他们住房困难的住房。

六、政策解读人

区住房和城乡建设局住保中心城市住房保障科：李善善

联系电话：0631-5225229